🔧 O Que É Reparo Urgente?
A Lei do Inquilinato (Art. 22) determina que o proprietário deve manter o imóvel em condições de uso. Reparos urgentes são aqueles que afetam a habitabilidade ou segurança do imóvel.
Reparos URGENTES (Proprietário)
- • Vazamentos graves (telhado, encanamento)
- • Infiltrações que causam mofo
- • Problemas estruturais (rachaduras, trincas)
- • Instalação elétrica com risco
- • Falta de água ou esgoto entupido
- • Elevador quebrado (em prédios)
- • Portão ou fechadura principal
Manutenção do DIA A DIA (Inquilino)
- • Troca de lâmpadas e fusíveis
- • Desentupimento de pia e ralo
- • Reparo de torneira pingando
- • Troca de resistência do chuveiro
- • Pequenos ajustes em portas
- • Pintura por desgaste natural
Regra Geral
Se o problema existia antes de você entrar ou é estrutural, é responsabilidade do proprietário. Se foi causado por uso ou desgaste normal, geralmente é do inquilino.
Notifique Formalmente
Muito Importante
Sempre notifique por escrito! Ligações e conversas verbais não servem como prova. Use e-mail, WhatsApp ou carta.
O que deve constar na notificação:
- Descrição detalhada do problema
- Fotos e vídeos do defeito
- Data em que o problema começou
- Prazo para o reparo (15 a 30 dias)
- Menção ao Art. 22 da Lei 8.245/91
Modelo de Notificação
Prezado(a) Sr(a). [Nome do Proprietário/Imobiliária],
Venho por meio desta notificar sobre problema existente no imóvel situado em [endereço completo], objeto do contrato de locação firmado em [data do contrato].
Descrição do problema: [Descreva detalhadamente o problema, ex: "Vazamento no teto do banheiro que está causando infiltração e mofo. O problema começou no dia XX/XX/XXXX e está se agravando."]
Conforme Art. 22, inciso IV da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), é obrigação do locador responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e realizar os reparos necessários para manter o imóvel em condições de uso.
Solicito que o reparo seja realizado no prazo de 15 (quinze) dias a contar do recebimento desta notificação.
Caso não haja providências, me reservo o direito de realizar o reparo e descontar o valor do aluguel, conforme Art. 23, inciso XII da mesma lei.
Atenciosamente,
[Seu nome]
[Data]
Aguarde o Prazo Razoável
A lei não define um prazo exato, mas a jurisprudência considera "prazo razoável" dependendo da urgência do problema:
Emergência
Vazamento grave, falta de água, risco elétrico
Urgente
Infiltração, mofo, problemas estruturais menores
Normal
Reparos que não afetam a habitabilidade imediata
Durante a Espera
Continue pagando o aluguel normalmente. Não pagar pode configurar inadimplência e prejudicar você. O desconto só deve ser feito após você realizar o reparo.
Faça o Reparo e Desconte do Aluguel
Seu Direito (Art. 23, XII)
Se o proprietário não fizer o reparo no prazo, você pode realizar o conserto e descontar o valor do aluguel, desde que notifique previamente.
Passo a Passo
- 1 Pegue pelo menos 3 orçamentos de profissionais diferentes
- 2 Envie os orçamentos ao proprietário e informe que fará o reparo
- 3 Realize o reparo e guarde todas as notas fiscais
- 4 Fotografe o antes e depois do serviço
- 5 Desconte o valor do próximo aluguel, anexando comprovantes
Documentos que Você Deve Guardar
- • Cópia da notificação enviada ao proprietário
- • Comprovante de recebimento (print do WhatsApp, e-mail, AR)
- • Os 3 orçamentos obtidos
- • Nota fiscal do serviço realizado
- • Fotos do problema e do reparo concluído
Como Informar o Desconto
No mês do desconto, envie ao proprietário:
- • O valor integral do aluguel
- • O valor do reparo (com nota fiscal)
- • O valor que você está pagando (aluguel - reparo)
- • Comprovante do pagamento parcial
Cuidado
Não faça reparos de melhorias (benfeitorias voluptuárias), apenas os necessários para habitabilidade. E sempre tenha documentação de todo o processo.
⚖️ Outras Opções
1. Rescindir o Contrato Sem Multa
Se o problema torna o imóvel inabitável e o proprietário não resolve, você pode rescindir o contrato sem pagar multa, pois ele descumpriu a obrigação de manter o imóvel em condições de uso.
2. Ação de Obrigação de Fazer
Você pode entrar com uma ação no Juizado Especial para obrigar o proprietário a fazer o reparo. Se o valor for até 20 salários mínimos, não precisa de advogado.
3. Reclamação no Procon
O Procon pode intermediar a situação e aplicar multa ao proprietário ou imobiliária que não cumprir suas obrigações.
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